valor hipotecario

¿Cómo saber si he pagado de más al adquirir un inmueble?

Determinar el valor real del inmueble, base imponible en las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), siempre ha sido un tema muy controvertido por no ser un concepto jurídicamente claro.

Para entender esto, tenemos que ir al artículo 57.1 de la Ley General Tributaria que establece los métodos a los que puede recurrir la Administración para determinar dicho valor.

¿Existe un método único que calcule el valor real de un inmueble?

NO. De hecho, el «valor real» del inmueble varía en función del método que se utilice ya que se tienen en cuenta parámetros distintos a la hora de hacer la tasación.

En este artículo haremos un repaso a los métodos más habituales para determinar este «valor real» y qué consecuencias tienen sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Tasaciones Hipotecarias

La tasación hipotecaria es uno de los métodos más utilizados por las Comunidades Autónomas.

Consiste en tomar como base imponible de la compraventa el valor de tasación fijado en la escritura de préstamo hipotecario.

Dicho valor lo establece una sociedad de tasación por encargo de una entidad bancaria, teniendo en cuenta aspectos a largo plazo como las revalorizaciones, el uso que tiene el inmueble en el momento mismo de la tasación o sus usos alternativos.

Anteriormente, se admitía el valor de tasación de las fincas hipotecadas, a los efectos del citado artículo 57.1.1º.g) de la LGT.

Así, la interpretación jurisprudencial entendía que se debían cumplir ciertos requisitos que la normativa impone en relación a la tasación de los bienes hipotecados; es decir el Real Decreto 716/09, de 24 de abril, y el artículo 682 de la L.E.C.

Dichos requisitos eran:

  • Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo para la subasta.
  • Que la tasación se acredite mediante certificación de los servicios competentes
  • Que la tasación se haga constar en la propia escritura de constitución de hipoteca e inscribirse en el Registro de la Propiedad

Nuevas tendencias de tasación

Existe una nueva línea jurisprudencial que distingue entre valor real y valor de tasación hipotecaria; Un ejemplo de ello es la Sentencia 535/2020 del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana Sala De Lo Contencioso-Administrativo, o más recientemente las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, y de la Comunidad de Madrid.

Dicha diferenciación nace de la Orden ECO/805/2003; la cual en su artículo 4 recoge la distinción entre:

  • Valor de Mercado o venal de un inmueble (VM): es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las  condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
  • Valor Hipotecario de un inmueble: Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH): es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

Por ello la jurisprudencia actual señala que la base imponible del ITP debe ser el valor real del inmueble, que nada tiene que ver con el valor determinado por una tasación hipotecaria.

Así, el valor real del inmueble se relaciona más con el valor de mercado, siendo este el precio al que podría venderse el inmueble mediante contrato privado entre vendedor y comprador. Este precio se fija en base a las circunstancias concretas del mercado y supone una manifestación de la capacidad económica del comprador si acredita que lo que efectivamente pagó por el bien es lo que declaró.

El valor de mercado coge como referencia el momento concreto de la transacción para establecer el valor real del inmueble mientras que que el valor hipotecario tiene en cuenta aspectos a largo plazo como la amortización

Dictamen de Peritos

Otro de los métodos más utilizados de revisión es el dictamen de peritos, por el que el funcionario/perito correspondiente de la Comunidad Autónoma determinaba el valor real del inmueble.

El dictamen de peritos debe ser individualizado y motivado

La reciente Sentencia de 21 de marzo, nº 110/2021 del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, indica las características que debe reunir el citado dictamen de peritos:

  • La necesidad de que el perito de la Administración efectúe una comprobación directa y personal del bien que se valora, mediante su visita si es inmueble
  • Deben disponer de la suficiente motivación para que el contribuyente pueda alegar; es decir, deben ser fundados, lo cual equivale a expresar los criterios, elementos de juicio o datos tenidos en cuenta
  • No pueden ser meramente genéricos, con fórmulas que sirvan para cualquier bien.

Coeficientes multiplicadores

La Administración Tributaria publica una serie de coeficientes multiplicadores para estimar el valor real del inmueble

Debemos recordar que el artículo 134 de la L.G.T. prohíbe realizar una comprobación de valores del artículo 57 siempre que el contribuyente se haya basado en los correspondientes coeficientes multiplicadores.

El uso de coeficientes multiplicadores imposibilitaría la valoración con otros medios

Sin embargo, hay ocasiones en que la Administración Tributaria considera su propio valor como inferior al mercado y exige tributar por las diferencias; incumpliendo abiertamente el espíritu de la norma.

En conclusión

 En EFECTIVA ASESORES pensamos que esta nueva jurisprudencia podría derivar en la anulación de miles de liquidaciones de I.T.P.; dado que los principales métodos a los que las Comunidades Autónomas han recurrido y continúan recurriendo, no han respetado los requisitos legalmente establecidos, al no haberse justificado el porqué de la discrepancia, ni haber probado por ningún medio que el valor hipotecario corresponde efectivamente con el valor real del inmueble,  o con informes periciales que no han supuesto una auténtica valoración individualizada y motivada.

Por ello, en caso de haber recibido una liquidación provisional de ITP en los últimos cuatro años, debería plantearse una revisión del expediente administrativo, a fin de obtener la devolución de ingresos tributarios indebidos.

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